Soluciones para el mercado de la vivienda (sujeto a cambios)

Construír más vivienda

Aunque mucha gente tiene un trauma con lo que ocurrió en 2008, lo cierto es que en muchas ciudades de España (no sólo Madrid y Barcelona), cuando se compara la evolución de los padrones de habitantes con la evolución del stock de vivienda se ven dos tendencias claramente divergentes. La población aumenta a mayor ritmo que el stock de vivienda.

Hay quien dice que, atendiendo a los datos demográficos de occidente, el declive poblacional provocará un efecto de caída de precios inevitable. Sin embargo, no comprenden que un efecto global no tiene por qué producirse en las ciudades más demandadas, debido a la presión de la migración interna. Es decir, muchas pequeñas y medianas ciudades se pueden quedar desiertas antes de que Madrid, Barcelona, y otras capitales de provincia, vean una bajada importante de demanda.

La vivienda tiene muchísimos efectos que no resultan obvios si uno no se detiene a pensarlo. No sólo es que a uno le cabrea pagar tanto por la vivienda. Te recomiendo leer este artículo.

Esto significa, simplemente, que es necesario construír más unidades. Pero no de cualquier manera.

Vivienda pública

Mucha más vivienda pública. En mi opinión, la mejor propuesta es el modelo Vienés. Al menos 1/3 del parque total de viviendas en régimen de alquiler público, universal, y representativo.

Universal y representativo significa que todo el mundo puede optar, y que la idea es que no se convierta en guettos. La vivienda pública se puede hacer mal, puede ser un desastre (ha pasado muchas veces), porque no se trata de construír edificios baratos y ya está.

Lo que persigues con vivienda pública es que la gente pueda ahorrar y gastar en el comercio local, relacionarse con vecinos de diferente estrato social y económico para fomentar mobilidad social, etc. Meter a la gente en cajas de zapatos deprimentes es una pérdida de dinero absurda. La gente con mayor poder adquisitivo no querrá vivir ahí y acabarás como muchos de los proyectos de vivienda pública en Europa, nidos de pobreza y delincuencia.

La vivienda pública es, probablemente, la mejor política social que existe. Mejor que cualquier subsidio de cualquier tipo. Además, es una inversión, no un simple gasto corriente.

También es importante no construír más VPO. Las VPO básicamente consisten en subvnecionar a gente que ya dispone de capital, venderles a pérdida y luego perder la herramienta que te permite controlar el precio de los alquileres de la zona. Un poco estúpido, honestamente.

Vivienda privada

Aquellos con traumas derivados de 2008 no quieren ni escuchar este tema, pero lo cierto es que mientras las tendencias entre población y vivienda que comentamos antes sigan vigentes, hay que hacer todo lo posible por cerrar ese diferencial.

La vivienda privada implica tener muchos más agentes haciendo cálculo económico, cubriendo necesidades que probablemente la lentitud, estandarización y uniformidad de básicamente cualquier programa de vivienda pública que hayas visto o vayas a ver, no cubrirán. Simplemente hay demasiadas necesidades específicas que un planificador no puede anticipar.

Llamémosle la larga cola, o long tail si te la ponen dura los anglicismos.

Impuestos sobre el valor del suelo

Si buscas por Land Value Tax o Georgism encontrarás muchas referencias. No es un tema que tenga muy desarrollado, pero básicamente consiste en cargar a los propietarios del suelo en relación a su desarrollo. Es decir, aquel que tiene un terreno vacío, con matojos, en una zona de alta demanda, paga muchos impuestos por dicho terreno. Si construye encima, vivienda, un bonito parque o lo que sea (hay baremos para todos los gustos), entonces el valor impositivo que se le aplica es nulo.

Lo mismo sucede al contrario, si tienes un terreno donde cristo perdió el zapato, puedes estar tranquilo.

La idea detrás de esto es incentivar a los propietarios a ajustarse a las necesidades de su entorno. Si una ciudad necesita desesperadamente vivienda y hay un tipo reteniendo un gran terreno, esperando a pegar el pelotazo de su vida, una de dos, o vende/construye rapidito, o más vale que prepare la cartera porque la administración le va a crujir.

He observado que este tipo de esquemas se usan en países como Japón o Taiwán entre otros, con diferentes métodos de implementación y grados de éxito.

A grandes rasgos parece un buen sistema, y las críticas que existen, válidas, y fundamentalmente metodológicas, en España tampoco nos supondrían gran cosa porque la administración aquí ya tiene mucha práctica inventándose índices de referencia y cuadros sacados de no se sabe donde. A peor no podríamos ir.

Hay que tener en cuenta que en España el suelo ya es ridículamente caro. La mayoría de nosotros no le prestamos atención porque no nos dedicamos a construír, pero es un problema.

Piensa, además, que hay una oferta fija de suelo. El suelo que hay es el que ves, y no va a aumentar. La vivienda no la puedes meter en un camión y venderla en el supermercado junto a los yoghures, pero al menos puedes aumentar la densidad.

Expropiaciones

Sí, sí, has leído bien. Si no te gustan las expropiaciones, trabaja tus sentimientos porque, como ya hemos visto, no puedes fabricar suelo, hay una oferta fija, lo que hay es lo que ves, y en muchos sitios no va a quedar más cojones.

En muchas ciudades, la única forma de generar una oferta de vivienda accesible, a una distancia razonable de los centros de trabajo, es expropiando. Si no lo hicieses, simplemente estarías convirtiendo un problema de accesibilidad de vivienda en un problema de transporte (suponiendo que hayas decidido construír).

Básicamente cogerías dinero público, pagarías un justiprecio (o el mecanismo que prefieras), y te harías con bloques de vivienda enteros, o terreno para desarrollo.

Recalco lo de bloques enteros, porque hay ayuntamientos que tienen unidades sueltas por ahí, para vivienda social, lo cual es una pesadilla administrativa que no permite optimizar costes.

Yo sé que también hay gente que se le pone dura con las expropiaciones. Has de saber que también es muy fácil cagarla. Si te pones a expropiar sin ton ni son, lo más probable es que todo ese sabroso desarrollo privado se reduzca mucho, y la gente se lo piense dos veces antes de construír cualquier cosa que sea remotamente atractiva.

Así pues, si no quieres cargarte la ciudad, deben ir acompañadas de buena comunicación, y argumentos de viabilidad, legitimidad y necesidad.

Hipotecas inversas

Las hipotecas inversas se inventaron para complementar pensiones. La idea es que el abuelete tiene una casa pagada, pero con la pensión no le da para nada. Va al banco, contrata una hipoteca inversa, el banco le paga una pasta cada mes, y cuando pase a mejor vida el banco se queda la casa.

Hoy en día, o la hereda alguien, o se subasta de algún modo.

A mí las herencias me parecen bien. El acceso a la vivienda está, para mí, por delante de las pajas mentales sobre el mérito. Un tipo con vivienda en propiedad es un tipo que duerme mejor, tiene más ahorros y gasta más. Bien para todo el mundo (menos para el rentista, claro).

Las subastas no son, a efectos macroeconómicos, muy diferentes a la transferencia de propiedad que sucede con el banco. En las subastas entra gente que tiene capital, que se conoce varios procesos administrativos (algo arcanos para el común de nosotros) y con tremendas asimetrías de información.

Ahora bien, estas hipotecas inversas, también se pueden hacer desde un ente público. Si se consiguen obtener bloques enteros por este método, con vistas a largo pazo, puede ser un método más amable que entrar pegando una patada en la puerta con la expropiación, especialmente cuando la mayoría de los bloques en España tendrán mútiples propietarios, muchos particulares con una sola vivienda.

En cualquier caso es válido sólo a largo plazo.

Incentivos a los ayuntamientos

Si uno observa cómo se nutren los presupuestos de los ayuntamientos, no se observan incentivos claros para que sus habitantes aumenten su actividad económica, su renta disponible ni su ahorro. Lo que más se acerca es el Impuesto de Actividades Económicas, y es un mal proxy.

Quizá habría que plantearse modificar las transferencias entre entidades públicas para que parte del presupuesto de los ayuntamientos dependa directamente de estas métricas, y así incentivar a los ayuntamientos a tomar medidas, entre ellas las que afectan a la vivienda y el suelo.

De hecho, es habitual que el presupuesto de los consistorios dependa en gran medida del Impuesto de Bienes Inmuebles, lo que desincentiva enormemente las actuaciones que reduzcan el valor de compraventa de los inmuebles. ¿Por qué lo iban a hacer? Después de todo, perderían presupuesto, y eso no sería sólo un problema operativo para el ayuntamiento, sino de cara a los electores ya que reduce el márgen de maniobra para el márketing político mediante obra pública, muy común en España.

Dicho de otro modo, hay que introducir reformas para que el aumento de la renta disponible y el ahorro de los habitantes de los ayuntamientos esté alineado con con el interés egoísta de los funcionarios y políticos del consistorio.

Restricciones al alquiler vacacional

Para un inversor resulta altamente atractivo comprar vivienda y alquilarla a turistas. Tienen mayor poder adquisitivo que los locales, y mayor rotación (una ventaja o un inconveniente, depende cómo se mire).

Hace décadas limitar este tipo de alquileres no habría sido necesario, pero la problemática ha llegado a un punto donde la oferta de alquiler vacional es similar en volúmen a la de alquiler a largo plazo, y para determinados barrios, la sobrepasa. Esto pasa ya no sólo en Madrid o Barcelona, sino en ciudades tan dispares como A Coruña o Málaga.

Prohibir el alquiler vacional fuera de habitaciones en la vivienda habitual sería una forma de permitir que las rentas bajas se beneficien del turismo más allá de los empleos del sector (habitualmente precarios).

Eliminar directamente esta oferta afectaría mucho más a la economía local, asi que este mecanismo es un buen balance.

El mayor problema es fiscalizar esto. Parece complicado y caro en ciudades de cierto tamaño. Una colaboración entre los ayuntamientos, las comunidades autónomas y el estado se haría necesario, y soy bastante pesimista al respecto.

Ciudades multi-céntricas

En muchas ciudades la demanda se concentra por una combinación de estética, puestos de trabajo y actividad comercial.

Básicamente, hay una zona agradable (típicamente el centro histórico) y el resto de la ciudad no invita a nadie a quedarse (en el mejor de los casos) o son zonas abslutamente hostiles con sus habitantes. Esto, generalmente, viene de la mano de una planificación urbana atroz, y cero preocupación estética por las fachadas de los edificios.

Todo esto es importante para poder dispersar la demanda de vivienda. Si la gente tiene la sensación de que puede desarrollar su vida sin tener que pasar por un único centro neurálgico de la ciudad, obtendrás ciudadanos más satisfechos, y con mayor renta disponible/ahorro, ya que no concentrarás toda la oferta deseable en un espacio reducido.

La siguiente foto es de un barrio residencial de A Coruña:

Puede parecer que he escogido una foto especialmente fea, pero más de la mitad del barrio cumple este patrón, y no es el peor barrio de la ciudad. Naturalmente que la gente, si tiene la capacidad de hacerlo, prefiere no vivir en un sitio así.

Acceso fácil y barato al vehículo privado

Es sorprendente que haya que aclarar esto, pero dificultar el acceso al vehículo privado implica que la demanda de vivienda se va a concentrar dentro de las ciudades y/o allí donde estén los principales nodos de transporte público.

Naturalmente los más afectados por esto son las rentas bajas y modales, que no se pueden permitir adquirir o mantener coches y por tanto no se pueden alejar de la ciudad.

Volvamos a Coruña, veamos los siguientes mapas de Fotocasa:

Lo que ves en los mapas superiores es hasta dónde se puede llegar desde una de las arterias de la ciudad (La Calle Juan Flórez) tardando una hora máximo, en diferentes modos de transporte. Caminando, en bici, en transporte público (principalmente Bus) y en coche.

A Coruña no es una ciudad que destaque por su transporte público, pero desde luego no es la peor, ni de lejos. Sirve bien para ilustrar el problema del que hablamos, especialmente porque en España la población se concentra en la costa y en Madrid, y aunque en las ciudades de interior la población se puede expandir en todas direcciones, no es el caso de las ciudades de costa.

Cosas que NO funcionan

El control de precios

Las propuestas de control de precios vienen de gente que no entiende que el objetivo no es el precio de los alquileres. Los precios son una señal, un proxy sobre un problema de asignación e información.

Lo que quieres un acceso fácil a la vivienda. Lo que beneficia a la economía es tener gente moviéndose por ahí a su voluntad, de modo que sus cerebros y sus manos se puedan usar de la forma más eficiente.

Los controles de precios parece que funcionan por un tiempo, pero después emergen todo tipo de problemas. Los inquilinos tienen miedo de moverse, nuevos inquilinos no encuentran vivienda, gente con hijos no puede moverse a viviendas más grandes, propietarios no cuidan las viviendas, y la lista es bien larga.

Resulta además que los controles de precios incluso pueden hacer que suban los precios, ¿sorprendente, verdad?. Muchas administraciones permiten actualizaciones en la renovación de contratos, o si la vivienda obtiene determinado tipo de reformas, etc.

Los propietarios buscan esas vías para protegerse de las limitaciones, con incrementos muy elevados del precio. La única forma de que un control de precios realmente fuese efectivo (sólo con el precio, con muchos efectos secundarios) sería no dejando ni un resquicio para evadirlos.

Pero eso destrozaría completamente la inversión privada, y esta es necesaria. Te explico por qué en el siguiente apartado.

Así que aunque en España hay mucha pluma que se le pone dura con esto, lo cierto es que los controles de precios sólo suenan bien, no han funcionado nunca.

En Viena, que es el caso de vivienda pública que mencionamos, tienen controles de precios. Mientras el parque de alquiler suponía 1/3 del parque total los controles funcionaron. Los políticos actuales o bien tienen reservas ideológicas con el sistema (los conservadores) o no comprenden realmente el sistema que han heredado ni los efectos que tiene en el resto de la economía (los progresistas), de manera que la proporción de 1/3 fué disminuyendo.

Poco a poco, los controles de precios han dejado de funcionar y ahora Viena tiene, de nuevo, problemas de acceso a la vivienda. El Ayuntamiento Vienés se ha puesto a construír vivienda pública de nuevo.

¿Qué ha pasado? Pues que no eran los controles de precios lo que funcionaba, sino la competencia del sistema público de alquiler la que mantenía el sistema estable. Conforme ha crecido la población, la oferta privada se ha desarrollado por debajo del punto de corte óptimo entre oferta/demanda, de forma muy conservadora, e imputando a sus inquilinos todas las subidas que les permitía la ley.

Los vieneses se han visto que ahora tienen colas para acceder al sistema público de alquiler y que la oferta privada no es suficiente tampoco.

Restricciones a la inversión privada: No más especuladores

Supón que das con un mecanismo, sea vía impuestos o vía proceso administrativo, que limita mucho o elimina completamente lo que coloquialmente se llaman especuladores. Es decir, en el imaginario colectivo, grandes fondos, empresas, etc.

La idea que se suele esgrimir es que la vivienda es un bien necesario, y por tanto, no se debe permitir que este tipo de actores se aprovechen de su mayor disponibilidad de capital para hacer y deshacer en el mercado.

Sin embargo, este tipo de medida obligaría a que toda la inversión privada proviniese de autopromotores. Es decir, una persona construyendo su propia casa.

Pero esto plantea muchos problemas, veamos cuales:

1. En un país con un acusado descenso de renta disponible y ahorro, habrá un descenso de autopromotores.

2. Incluso aunque el punto anterior no fuese cierto, esto ya implicaría un descenso acusado de la oferta, ya que los autopromotores son un subconjunto de todos los promotores.

3. Incluso aunque los dos puntos anteriores tampoco fuesen ciertos, los autopromotores son individuos. Esto es, van a construír viviendas unifamiliares. Dicho de otro modo, es un incentivo para reproducir el urban sprawl estadounidense (con los muchos problemas que conlleva). Simplemente porque ¿quién tiene la capacidad y la voluntad de financiar un edificio de viviendas de N pisos con su capital personal? ¿No lo convertiría eso en un gran propietario también?

   Es decir: Nuestras ciudades necesitan mayor oferta, y en densidad, y la autopromoción no sirve para eso. En la práctica eliminaría completamente la inversión privada salvo para viviendas unifamiliares, agravando el problema.

4. Incluso con mecanismos como las cooperativas de propietarios para la construcción en densidad se requiere de mucha disponibilidad de capital, dejando a gran parte de la demanda fuera. Y eso sin entrar en los enormes riesgos que se asumen, especialmente si los cooperativistas no tienen un conocimiento íntimo del sector, que es lo más habitual. Quien conozca el caso del Parque Ofimático en A Coruña, sabrá de lo que hablo, pero hay muchos otros.

En resumen, medidas en esta dirección no mejorarían sino que agravarían el problema. De implantarse, la vivienda en densidad sería casi completamente cosa de la iniciativa pública, lo que implica problemas de coste para las arcas públicas (no es el privado quien asume un riesgo), velocidad de adaptación, cálculo de necesidades, etc.

Penalizar la vivienda vacía

Parece una buena idea, pero hay varios problemas.

El primero es ¿Por qué está vacía? Con los datos que nos proporciona la administración no podemos saber gran cosa. La vivienda puede estar vacía por voluntad del propietario, porque no está en condiciones de habitabilidad, porque está de reformas, porque es una multipropiedad y hay algún tipo de lío, porque está ocupada y no hay un contrato, y un número casi ilimitado de otras situaciones.

En muchos de estos casos estarías penalizando a propietarios que no pueden hacer gran cosa. Muchas propiedades están repartidas entre varios propietarios por cuestiones de herencia. Estos propietarios pueden tener diferentes situaciones económicas y puede llevar mucho tiempo ponerles de acuerdo para vender o reformar. Por poner una situación habitual, que hay muchas.

El segundo problema, es que necesitas viviendas vacías (más bien desocupadas) para que las siguientes situaciones puedan darse: El casero se comporta de forma injusta y los inquilinos quieren cambiar, una pareja tiene un hijo y necesita una vivienda más grande, alguien pierde su trabajo o consigue uno donde pagan menos y necesita algo más económico, alguien se quiere independizar, una empresa se instala en la ciudad y los trabajadores quieren vivir a menos de una hora de su centro de trabajo, etc.

Una ciudad sin vivienda desocupada es una ciudad que tiene a la gente atrapada. Un ejemplo:

El tercer problema, es que no estás atacando una causa, sino una consecuencia. Un mercado donde no hay vivienda vacía es un mercado donde el propietario tiene la sartén por el mango. Básicamente porque el inquilino no tiene opciones.

Subir salarios

Subir los salarios suena bien ¿verdad? ¿Quién no quiere cobrar más? ¿Estamos locos? ¿Va esto de esclavismo o cómo va esto?

El problema es que si subes los salarios, en unos meses, con suerte un año, sube el precio de la vivienda (dando por hecho el escenario entre oferta y demanda que hemos descrito).

Piénsalo bien. Lo que quieres no es un salario mayor, sino tener más dinero en el bolsillo, es decir, renta disponible. Si te suben los ingresos, pero los gastos suben al mismo ritmo, te quedas igual que estabas.

Dicho de otro modo, cualquier aumento de renta disponible en un mercado de vivienda tensionado, acaba tarde o temprano en los bolsillos de los rentistas. Primero tienes que resolver el problema de la vivienda, no al revés.

En España además hay un riesgo añadido. Nuestra economía es fuertemente dependiente de la exportación. Nuestra industria del automóvil, nuestra huerta y nuestro turismo (que es una exportación) depende fuertemente de que nuestros salarios sean más bajos que los de centro-europa y Francia, o como mínimo que no haya mucha diferencia con Italia, o con el Este de Europa (que ya lo es, por eso mucha producción se ha movido allí).

Además de esto, nuestra economía es muy débil y estacional. Y no tenemos control sobre nuestra moneda. Esto significa, que en una crisis, como muchas que hemos vivido, y viviremos, lo que hacemos en España se llama devaluación interna. Esto es, bajan los salarios y los precios de las cosas. Si tienes edad suficiente ya lo recordarás, porque pasó después de 2008. Al principio la gente se va a la calle, luego los precios bajan, luego se vuelve a contratar con salarios más bajos.

Si tú subes los salarios sin resolver otros problemas antes, además de que no sube el poder adquisitivo, cuando llega la hora del ajuste interno tienes un problema, especialmente si se trata de salarios mínimos, ya que el sector privado no lo puede ajustar.

Es decir, al final has creado un espejismo del que no has sacado ningún beneficio. Los salarios deben subir porque mejora la economía. Se hace más diversa, con productos de mayor valor añadido, etc. Subir los salarios no es como darle a una manivela, tiene efectos secundarios.

Como todo en la vida.

La vivienda como origen de (casi) todos los problemas, en Vídeo