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La vivienda - El origen de (casi) todos los problemas

El acceso a la vivienda es más que un problema ocupacional, también afecta a la desigualdad, cambio climático, productividad, obesidad e incluso fertilidad.

Este artículo es una traducción del original en inglés, que puedes consultar aquí, y que forma parte de la bibliografía de este artículo.

Intenta enumerar todos los problemas que tiene el mundo occidental en este momento. Junto con Covid, podría incluir el crecimiento lento, el cambio climático, la mala salud, la inestabilidad financiera, la desigualdad económica y la disminución de la fertilidad. Estas tendencias a largo plazo contribuyen a la sensación de malestar que muchos sentimos en nuestras sociedades. Pueden parecer poco relacionadas entre sí, pero hay una cosa importante que las empeora a todas. Se trata de la escasez de vivienda: se construyen muy pocas casas donde la gente quiere vivir. Y si solucionamos esa escasez, ayudaremos a resolver muchos de los otros problemas, aparentemente no relacionados, a los que también nos enfrentamos.

Los evidentes efectos de los elevados precios de la vivienda

El lugar donde se vive afecta a casi todo en la vida: dónde se trabaja, cómo se pasa el tiempo libre, quiénes son los amigos y vecinos, cuántos hijos se pueden tener y cuándo, e incluso la frecuencia con la que se enferma. El activo más valioso de la mayoría de la gente es, con diferencia, su propia casa. Y la vivienda es tan importante para la economía en general porque determina la ubicación y la oferta del "recurso" más importante de todos: las personas.

Cada vez hay más consenso en que la vivienda es demasiado cara en la mayoría de los países occidentales. En muchos lugares, los precios de las nuevas viviendas superan con creces el coste de construir más. El aumento de los ingresos en las ciudades atrae a la gente a esos lugares, que utiliza parte de sus mayores salarios para hacer subir los alquileres y los precios de la vivienda allí. La mayor facilidad de crédito y la caída de los tipos de interés, que reflejan un menor coste de los préstamos y un menor rendimiento de otras inversiones, han ayudado a la gente a subir también el precio de la vivienda. En el caso de la mayoría de los bienes, incluidos los muy caros y duraderos como los barcos y los aviones, el aumento de los ingresos y la caída de los tipos de interés harían aumentar la oferta, en lugar de mantener el precio permanentemente alto. Pero en el caso de la vivienda en muchas ciudades de gran demanda y sus alrededores, la oferta no ha podido seguir el ritmo de la demanda.

Esto es cierto en todo el mundo desarrollado: Dublín, Singapur, Auckland, París, Vancouver, Roma, Hong Kong, Barcelona, Moscú, Ciudad del Cabo, Zúrich y muchas otras ciudades tienen viviendas tremendamente caras en comparación con el coste de construir más. Los costes son especialmente elevados en lugares cuyas economías se basan en el capital intangible, como el software o los servicios financieros. En este tipo de industrias, es especialmente beneficioso que las personas estén cerca unas de otras, porque las hace más productivas e innovadoras. Por eso el área de la bahía de San Francisco, probablemente el lugar más productivo del mundo occidental, es también uno de los lugares más demandados para vivir. Y esa demanda, más las restricciones a la construcción de más viviendas, es la razón por la que también es uno de los lugares más caros para vivir.

Este problema de la asequibilidad de la vivienda se ha agravado mucho en las últimas cuatro décadas, coincidiendo con el crecimiento de la economía inmaterial, es decir, el paso a la producción basada en el software y la propiedad intelectual, en lugar de la maquinaria y otros capitales físicos, y en parte impulsado por ella. En los años 60, era habitual que una familia estadounidense o británica de clase media con un solo sueldo pudiera permitirse una vivienda confortable.

Cuando hay más gente que quiere vivir en una zona, se construyen más casas para acomodarlas o se las aprieta en el parque de viviendas existente, con lo que esas personas suben el precio de vivir allí. Podemos ver todos estos mecanismos en juego en las ciudades más demandadas del mundo occidental. En Londres, por ejemplo, las viviendas vacías representan ahora sólo un pequeño porcentaje del total, ya que cada vez es más costoso dejar algo vacío.

La prueba más dramática de la escasez de vivienda puede verse en la subida de precios de los últimos cuarenta años. El precio medio de la vivienda en el área metropolitana de Nueva York ha subido un 706% desde 1980 (un 376% más que los precios al consumo en EE.UU. y un 326% más que los salarios en EE.UU.). En San Francisco, la subida es del 932%. Los precios de la vivienda en Londres han subido más de un 2.100% en ese periodo (o alrededor de un 1.500% más que los salarios). En Sydney, Australia, los precios han subido un 1.450% (frente a un aumento de los salarios del 480%). En Irlanda, los precios han subido alrededor de un 800% en ese periodo, impulsados por las subidas en Dublín en particular. Los alquileres muestran tendencias similares, pero menos extremas, porque no se ven directamente afectados por los tipos de interés.

Estos precios oscilan entre el doble y el cuádruple del coste de construcción de viviendas nuevas de características equivalentes. Esta cuña, entre los costes de construcción y los precios de la vivienda, es un indicador aproximado de la cantidad de costes adicionales que se derivan de las restricciones a la nueva construcción.

En cambio, casi todos los demás productos domésticos han mejorado y se han abaratado desde entonces. En comparación con 1975, el número de horas que un trabajador estadounidense medio tendría que trabajar para comprar un televisor bajó de 60 horas en 1975 a 7 horas en 2013; para comprar un frigorífico-congelador, bajó de 65 horas en 1975 a 20 horas en 2013; para comprar una cinta de correr manual, de 18 horas en 1975 a 6 horas en 2013; y para comprar una lavadora-secadora, de 67 a 30 horas. Incluso los coches son tres veces más "baratos" en términos de horas trabajadas con un salario medio por hora ahora que en 1964. Y ninguna de estas estimaciones tiene en cuenta que la mayoría de estos productos son ahora mucho mejores que en 1975.

Así, mientras que otros bienes duraderos se han abaratado con el tiempo, la vivienda se ha encarecido. A pesar de que los ingresos han aumentado, los dos padres de una familia suelen tener que trabajar para poder permitirse una casa familiar decente en una gran ciudad, y la gente ha tenido que trasladarse cada vez más lejos del centro de las ciudades para encontrar un lugar donde puedan permitirse vivir, gastando más tiempo y dinero en los desplazamientos hacia y desde el trabajo.

Así que el efecto obvio de la vivienda cara es que la gente suele gastar gran parte de su dinero en el alquiler o la compra de su casa, lo que les deja menos dinero para gastar en otras cosas, especialmente si viven en las ciudades más ricas del mundo occidental y sus alrededores. Y el problema se agrava.

Los efectos ocultos de las viviendas caras

Productividad

El efecto obvio de la vivienda cara -la gente tiene menos dinero para gastar en otras cosas- es el que la mayoría de la gente enfoca. Pero es sólo una parte de la historia, porque la vivienda cara también hace que la gente cambie su comportamiento: afecta al lugar en el que vives, a tu trabajo, al tamaño de tu familia y a cómo es tu vida cotidiana. Y son estos efectos ocultos los más importantes.

Como hemos descrito anteriormente, la mejora del empleo hace subir el precio de la vivienda cuando es difícil construir más. Pero esto funciona en ambos sentidos: cuando la vivienda escasea en las zonas de alta productividad, algunas personas se ven obligadas a abandonar la zona, por lo que no pueden acercarse a los mejores puestos de trabajo.

Esto significa que muchas personas están trabajando en empleos menos productivos de lo que podrían si les fuera más fácil trasladarse a lugares más productivos. Sus salarios y su productividad son más bajos y a las empresas altamente productivas les resulta más difícil contratarlos. Esto significa que las personas que consiguen vivir en estos lugares de alta productividad son menos productivas de lo que podrían ser, porque son menos capaces de combinar sus habilidades con las habilidades complementarias de las personas a las que se les ha expulsado por los precios.

Como resultado, muchas empresas acaban dejando sin asistencia a personal altamente cualificado, que dedica su tiempo a trabajos que podrían hacer otros, reduciendo el tiempo que pueden dedicar a las tareas que mejor saben hacer. Esto también ocurre en la vida privada de las personas: a menudo la gente pasa horas intentando arreglar sus tuberías con fugas en lugar de llamar a un fontanero, porque los precios de los fontaneros cercanos a ellos han subido para cubrir los costes de los fontaneros que viven allí.

Por término medio, los trabajadores de las ciudades más grandes tienden a ser más productivos que los trabajadores con cualificaciones y formación similares de las ciudades más pequeñas. El tamaño no es lo único que importa, porque la complementariedad entre los trabajadores es aún más importante: un ingeniero de software cualificado probablemente aumentará más sus ingresos si se traslada a Berlín (4,4 millones de habitantes) que a Ciudad de México (21 millones de habitantes). Pero hay pruebas empíricas sólidas de que, en igualdad de condiciones, más grande es mejor. Esto ayuda directamente a los trabajadores: las personas que se trasladaron de ciudades pequeñas a grandes en un estudio realizado en España obtuvieron una prima salarial cuando lo hicieron, y acumularon mejor experiencia con el paso del tiempo - y su experiencia persistió incluso si se mudaron más tarde, en forma de salarios más altos.

En Estados Unidos, la productividad por trabajador tiende a aumentar un 2% o más con cada duplicación del tamaño de la ciudad. La relación entre el tamaño y la productividad sólo es evidente cuando la ciudad incluye trabajadores cualificados y educados, lo que sugiere que el efecto se debe principalmente a la transferencia de conocimientos y a la división del trabajo entre los trabajadores altamente cualificados. Las áreas metropolitanas formadas mayoritariamente por trabajadores no cualificados no son más productivas a medida que crecen.

En comparación con los estándares históricos y mundiales, las ciudades más exitosas de Estados Unidos y otros países occidentales están asombrosamente poco pobladas y se extienden. El París de Haussmann, la Barcelona de Gaudí y las zonas georgianas y victorianas de Londres están mucho más densamente pobladas que casi cada kilómetro cuadrado de la zona de la bahía e incluso la mayor parte del área metropolitana de Nueva York, aparte de Manhattan.

La causa principal es la normativa que prohíbe los edificios que aprovechan mejor el terreno. Los economistas Gilles Duranton y Diego Puga juzgan que si Nueva York permitiera más tipos de densidades como las que eran más comunes históricamente, los alquileres y los precios de la vivienda caerían en relación con los costes de construcción, y la ciudad duplicaría al menos su población, hasta superar los 40 millones de habitantes. Algo parecido ocurriría en la zona de la bahía, Boston, Los Ángeles y otras ciudades "superestrella" de EE.UU. si se permitieran mayores densidades. Esto podría significar que esos lugares se parezcan más al centro de París o Barcelona, que son increíblemente densos (y también resultan ser lugares muy agradables para vivir).

El coste total de esta dispersión inducida por la normativa en Estados Unidos puede ser enorme. Según un estudio, si sólo tres ciudades -Nueva York, San José y San Francisco- flexibilizaran sus normas contra la construcción de viviendas más densas hasta el nivel medio nacional de restricción, millones de personas se trasladarían a puestos de trabajo que aprovecharan mejor sus capacidades y el PIB total de EE.UU. sería un 8,9% mayor. Esto se traduciría en que el salario medio de los estadounidenses sería 8.775 dólares más alto al año. Otros van aún más lejos. Duranton y Puga calculan que la ganancia media de ingresos de un régimen de vivienda que permitiera la construcción fácil podría ser de alrededor del 25%, o unos 16.000 dólares más por persona al año.

Para ponerlo en perspectiva, el 9% es aproximadamente lo que se contrajo la economía estadounidense en el segundo trimestre de 2020, después de que Covid y los bloqueos paralizaran gran parte de la economía estadounidense. Dieciséis mil dólares per cápita es toda la renta anual de los habitantes de Grecia o Hungría. Eso es mucho dinero para dejarlo tirado en la acera.

Innovación

Casi toda la innovación se produce, y siempre se ha producido, en las ciudades. Al igual que las ciudades cuentan con amplias reservas de mano de obra que facilitan a los trabajadores la búsqueda de puestos de trabajo acordes con sus habilidades, también permiten a los innovadores colaborar para idear nuevas formas de hacer las cosas. A veces, las ciudades han experimentado estallidos de producción innovadora que han cambiado el mundo, como Ámsterdam en el siglo XVII, Edimburgo y Londres a finales del siglo XVIII y principios del XIX, Cleveland a finales del siglo XIX, Viena y Detroit a principios del siglo XX, y San Francisco en la actualidad.

La zona de la bahía, incluyendo Silicon Valley y San Francisco (7,5 millones de habitantes), por ejemplo, ha acogido más empresas tecnológicas de nueva creación que han alcanzado valoraciones superiores a los mil millones de dólares que toda Europa (750 millones de habitantes) junta. Diez ciudades estadounidenses produjeron en 2007 el 70% del total de patentes relacionadas con la informática y el 79% del total de patentes en torno a los semiconductores, con menos del 10% de la población de Estados Unidos.

Parte de la razón es que la cercanía geográfica es especialmente importante para la transferencia y combinación de ideas. Y en el caso de las ideas no convencionales, las combinaciones más valiosas no suelen ser obvias de antemano y pueden depender de interacciones fortuitas o de la mezcla de elementos individuales.

Bell Labs, el legendario laboratorio de I+D que inventó nuevas tecnologías revolucionarias como el transistor y la célula fotovoltaica, se diseñó de forma que todo el mundo chocara en algún momento con los demás por esta razón. Del mismo modo, Steve Jobs diseñó los estudios de animación de Pixar para que las zonas comunes estuvieran situadas en el centro, y muchas empresas tecnológicas utilizan hoy un modelo similar. Tanto la Bolsa de Londres como Lloyd's of London comenzaron en el siglo XVII como cafeterías, lugares donde la gente se reunía habitualmente, tanto de forma deliberada como accidental.

Los datos de EE.UU., procedentes de más de 600.000 patentes presentadas entre 2000 y 2010, sugieren que los lugares de baja densidad pueden sostener agrupaciones especializadas, pero que los avances no convencionales se benefician de los entornos urbanos de alta densidad. En el caso de las industrias centradas en las ideas, como el software, los beneficios de la localización se disipan en un radio de 16 kilómetros; en el caso de las industrias extremadamente centradas en las ideas, como la publicidad, se disipan en un radio de 800 metros. Los inventores que se trasladan de un clúster más pequeño a otro más grande tienden a ver un gran aumento en su productividad de patentes.

Así que al limitar el número de personas que pueden ir a vivir a lugares como la zona de la bahía, al limitar el número de viviendas allí, puede que no sólo estemos perjudicando la productividad directamente al restringir con quién puede trabajar la gente. También podemos estar perdiéndonos las nuevas ideas que hacen avanzar a la sociedad y que pueden dar lugar a mejoras espectaculares en nuestra forma de vida.

Desigualdad

Las limitaciones de la oferta han convertido las viviendas en activos escasos, más parecidos a los bonos, las obras de arte o los metales preciosos que a bienes duraderos como los frigoríficos o los coches. Esto sólo parece normal porque estamos acostumbrados a ello, y no ocurre en lugares donde los promotores pueden añadir fácilmente más viviendas a una zona, como Tokio, Seúl o la ciudad de Nueva York antes de la década de 1920. En lugares como éstos, el aumento de la demanda conduce a una mayor oferta, no sólo a un aumento de los precios.

Una oferta fija de viviendas significa que las mejoras en los ingresos agregados de la gente suelen ir parcialmente a los propietarios, ya que la gente sube el precio de la vivienda con parte de sus mayores ingresos. Esta es una de las bases de la propuesta del economista Henry George de aplicar impuestos sobre el valor del suelo. George se dio cuenta de que incluso las mejoras en una zona local -un nuevo parque o un mejor saneamiento- también serían captadas por los propietarios locales. El nuevo parque haría que la gente estuviera más dispuesta a pagar por vivir cerca, haciendo subir el precio de la vivienda en esa zona, de modo que los propietarios de los terrenos existentes captarían gran parte del valor creado por el parque.

Estos efectos se manifiestan visiblemente en las luchas por la gentrificación. El aumento de los salarios permite a los banqueros y a los trabajadores de la tecnología pujar por los alquileres de las zonas más pobres de las ciudades que se han puesto de moda, lo que hace que los alquileres suban. Muchas comunidades de bajos ingresos se han desintegrado porque la gente se ha visto obligada a marcharse por el aumento de los alquileres y porque las tiendas y otros servicios han cambiado para atender a nuevos clientes más ricos. Pocas personas se oponen a que un lugar sea más agradable, más verde y más seguro: la mayor preocupación de los actuales residentes no es la mejora del lugar, sino el riesgo de ser expulsados de sus hogares y comunidades.

Hay otra manera. Aumentar la oferta de viviendas y espacios comerciales, asegurando al mismo tiempo que beneficie a los residentes actuales, podría convertir esta situación de suma cero en una en la que todos puedan estar mejor. Esto podría hacerse, por ejemplo, permitiéndoles votar sobre el aumento de la densidad, y beneficiarse de ello directamente. La nueva demanda podría ser acomodada y las recompensas financieras del desarrollo podrían ser compartidas con los residentes existentes sin desplazarlos.

El efecto agregado, en todo el país, de que la oferta de vivienda sea tan limitada ha sido que el crecimiento económico en la mayoría de los países occidentales se ha acumulado cada vez más para los propietarios de la tierra y menos para todos los demás. El economista Thomas Piketty demostró que una parte significative del aumento de la renta nacional va a parar a los propietarios del capital, en lugar de al trabajo. Pero lo que se reconoció menos fue que, al menos en Estados Unidos, se trataba realmente de un aumento de la parte de la renta que va a parar a los terratenientes, impulsado por el aumento del coste de la vivienda, y que este efecto era especialmente fuerte en los estados que tienen normas muy restrictivas contra la construcción de más viviendas.

El aumento de la desigualdad que demostró Piketty parece haber sido impulsado en gran medida por la escasez de vivienda que convierte, en palabras de un economista, "las casas en oro". Y este es el caso en todo el mundo occidental: la desigualdad en la vivienda, y no la desigualdad en los ingresos, determina principalmente el grado de desigualdad de la riqueza en la mayoría de los países occidentales.

Zonas rezagadas y desigualdades regionales

La escasez de vivienda también ha impulsado la desigualdad regional. Antes hemos contado la historia de los centros de trabajo privados de personal poco cualificado que tienen que hacer que sus empleados estrella realicen un trabajo que podría hacer mejor alguien con habilidades menos costosas. Y la otra cara de la moneda es que las personas que no son capaces de ganar los mejores sueldos no pueden trasladarse a las ciudades de altos ingresos en absoluto.

Pensemos en un limpiador que vive en Alabama. En 1960 podía trasladarse a Nueva York y ganar un salario un 84% más alto, y aún así terminar con un 70% más de ingresos después del alquiler. En 2010, podrían trasladarse a Nueva York y ser un 28% más productivos, y ganar un salario un 28% más alto - y reducir el excedente de trabajadores en su país, permitiéndoles exigir un salario más alto. Pero como los costes de la vivienda son mucho más altos, los ingresos netos y el nivel de vida de alguien así caerían si se mudara hoy, y no valdría la pena. Lo mismo ocurriría con los fontaneros, recepcionistas y otras profesiones que permiten a otras personas especializarse en lo que mejor saben hacer y minimizar el tiempo que dedican a cosas como el bricolaje o a atender el teléfono. En cambio, los abogados de alto nivel obtienen aumentos salariales lo suficientemente altos como para justificar el traslado tanto en 1960 como en 2010, incluso después de los mayores alquileres que tendrán que pagar.

Los economistas Peter Danong y Daniel Shoag concluyen que este efecto, en conjunto, ha conducido directamente a una ralentización del ritmo al que los estados más pobres de EE.UU. han ido alcanzando a los más ricos. Entre 1880 y 1980, los estados más pobres de EE.UU. alcanzaron a los más ricos a un ritmo de alrededor del 2% anual; desde entonces, este ritmo de convergencia se ha reducido a la mitad, a alrededor del 1% anual. Mientras que antes las personas de todos los niveles de renta y cualificación se trasladaban a lugares más prósperos, ahora sólo lo hacen los bien pagados de la parte superior, dejando atrás a muchos que no tienen tanta suerte en lugares con un exceso de mano de obra.

En muchos países occidentales hay regiones en las que las personas más productivas económicamente se han marchado de esta manera, dejando atrás a sus compañeros menos cualificados que compiten por una oferta limitada de puestos de trabajo con salarios más bajos y hacen que los salarios bajen aún más. La escasez y el precio de la vivienda en las "ciudades superestrella" hace que, cuando una ciudad sufre una recesión, sólo se marchen los más cualificados. Como estas personas tienen efectos indirectos positivos, esto deprime aún más la actividad. Por el contrario, a lo largo de la historia han sido los habitantes más desfavorecidos los que han abandonado una zona cuando los tiempos se han vuelto más difíciles.

Se ha prestado mucha atención a los intentos de detener la emigración de estas personas con talento, para minimizar las pérdidas de los que se quedan atrás. Pocos de estos intentos han tenido éxito, y la solución puede ser, en cambio, facilitar que personas de todos los niveles de ingresos y de cualificación se desplacen en busca de trabajo, como era la norma históricamente. Sin esa movilidad, muchas comunidades tienen una mezcla poco saludable de personas que compiten por los mismos trabajos mal pagados, excluidas por completo de los lugares que podrían ofrecerles una vida mejor.

Familias

El precio de la vivienda no sólo afecta a los lugares en los que vive la gente, sino que también determina el tipo de casas en las que viven. Y eso influye enormemente en la vida familiar de la gente, afectando tanto a cuándo se tienen hijos como a cuántos se tienen.

Cuanto más caro es un dormitorio adicional, más caro es tener más (o ningún) hijo. Las viviendas caras pueden obligar a la gente a esperar antes de tener hijos y a trasladarse fuera del centro de la ciudad y a los suburbios más baratos cuando lo hacen. Esto significa perder muchas de las comodidades y beneficios de la vida social de la vida en la ciudad, añadiendo un largo viaje al día, y probablemente reduciendo su número de opciones de trabajo.

En todo el mundo desarrollado, el número de hijos que las mujeres tienen realmente es muy inferior al que dicen que les gustaría tener. Según un estudio reciente, una vez controlados otros factores, un aumento del 10% en el precio de la vivienda se asoció a un descenso del 1,3% en el número de nacimientos. Esto, junto con el enorme aumento del coste de la vivienda que se ha producido en las últimas cuatro décadas, implica una enorme reducción de los nacimientos en todo el mundo occidental. Un informe estima que el aumento del coste de la vivienda en el Reino Unido entre 1996 y 2014 puede haber provocado el nacimiento de 157.000 niños menos solo en ese periodo.

Si se combinan estos efectos con el hecho de que unos ingresos más elevados permiten a la gente tener más hijos porque pueden permitirse más fácilmente cosas como el cuidado de los niños, los costes de la vivienda pueden estar provocando que nazcan muchos menos niños de los que la gente desearía. También hay un coste fiscal, por supuesto, pero es fundamentalmente un coste personal y humano: menos hermanos y hermanas, menos tiempo con los abuelos y menos del significado que los niños aportan a la vida de sus padres.

Obesidad

Nadie sabe con certeza por qué la tasa de obesidad de Estados Unidos ha pasado del 10% a principios de los años 60 al 35% actual. Algunos culpan al aumento de los ingresos, pero en el mismo periodo, los ingresos japoneses aumentaron aún más rápido y las tasas de obesidad apenas se movieron: siguen estando por debajo del 5%. Los mayores ingresos pueden permitir la obesidad, pero no la garantizan.

Sin duda, ningún factor es el único responsable del aumento a lo largo del tiempo, ni de la diferencia entre Japón y Estados Unidos. Las innovaciones tecnológicas que permiten alimentos más procesados y apetecibles son probablemente una de las causas. Puede que el aumento del consumo de algún nutriente, como un tipo de grasa o azúcar, sea otra causa. En los países occidentales, el descenso del consumo de tabaco -que puede actuar como supresor del apetito- es también probablemente responsable de una buena parte del aumento de la obesidad.

Los japoneses comen aproximadamente la mitad de alimentos procesados que los estadounidenses. También consumen muchos más ácidos grasos omega-3 en su dieta. El consumo de cigarrillos sigue siendo ligeramente superior en Japón que en Estados Unidos. Pero hay otra diferencia dramática y visible entre la vida de los japoneses y la de los estadounidenses: la forma en que se construyen sus ciudades.

La normativa japonesa sobre el uso del suelo es ligera. En su versión más restrictiva, permite la construcción de edificios de tres plantas que ocupen la totalidad de su parcela. Esto significa que las grandes ciudades japonesas crecen mucho más densamente que las estadounidenses, y también que absorben mucha más población del país. El entorno urbano que esto produce se asemeja al urbanismo tradicional de las ciudades anteriores a la bicicleta, el tren y el coche de todo el mundo: con calles estrechas, de grano fino, muy transitables. Por supuesto, las ciudades japonesas modernas no están tan unidas, y hay espacio para los coches, las bicicletas y el transporte público. Pero las calles son extremadamente estrechas, el aparcamiento es caro, las principales carreteras son de peaje y los peatones tienen, en su mayoría, prioridad sobre los demás usuarios de la vía pública.

Debido a este estilo urbano, los habitantes de las grandes ciudades japonesas conducen mucho menos que los estadounidenses. En Tokio y Osaka, sólo el 12% y el 13% de los viajes se realizan en vehículo privado, frente al 85% de Los Ángeles, el 77% de Chicago, el 91% de Houston y el 87% de Phoenix. La mayoría de las ciudades norteamericanas están demasiado dispersas para desplazarse a pie, en bicicleta o incluso en transporte público, que necesita densas bolsas de población para ser eficiente.

Son muchos más los japoneses que los estadounidenses que experimentan este tipo de vida urbana. En la mayor área metropolitana de Norteamérica, Nueva York, viven 23,7 millones de personas repartidas en 34.500 kilómetros cuadrados. Sólo una pequeña parte de esta superficie es lo suficientemente densa como para poder caminar, ir en bicicleta y utilizar el transporte público. En cambio, el área metropolitana de Tokio tiene una población mucho mayor, con 38,1 millones de personas, pero su densidad es cuatro veces mayor, a lo largo de sólo 8.500 kilómetros cuadrados. Esto significa que prácticamente todos ellos pueden llevar un estilo de vida sin coche la mayor parte del tiempo. La segunda ciudad de Japón, Osaka, tiene 19,3 millones: más del 45% de los habitantes del país viven sólo en las dos ciudades más grandes. Por el contrario, incluso en la definición más amplia, sólo alrededor del 12% de la población estadounidense vive en sus ciudades más grandes.

Es obvio cómo afectaría esto a la obesidad. El japonés medio camina miles de pasos más que el estadounidense medio cada día. Es más, casi todos los japoneses caminan mucho, mientras que en la mayoría de las ciudades la actividad estadounidense es mucho más desigual, dividida entre los entusiastas del ejercicio y los que van en coche a todas partes. Las pruebas obtenidas de cientos de miles de contadores de pasos de teléfonos inteligentes sugieren que esta diferencia impulsa la obesidad tanto dentro de los países como entre ellos. La ciudad de Nueva York, la más densa y transitable de Estados Unidos, tiene la tasa de obesidad más baja del país, aproximadamente la mitad de la tasa nacional. En el último estudio al respecto, Manhattan volvió a tener una tasa la mitad de baja, una cuarta parte de la media nacional.

Así que es posible que la preferencia por la dispersión en lugar de la densidad, y la escasez de viviendas que genera este tipo de política, pueda estar perjudicando la salud, la igualdad, la riqueza media y el número de hijos que tenemos. Sin embargo, a menudo se ignoran los efectos sobre la salud de una mayor densidad de viviendas.

Cambio climático

Las ciudades transitables no solo son importantes para combatir la obesidad. En 2018, el consumo medio de un japonés causó 10,3 toneladas de emisiones de CO2, mientras que el estadounidense medio causó 17,6 toneladas de emisiones, es decir, un 74% más. Centrándonos en el transporte, podemos ver cómo gran parte de ello se explica por las ciudades japonesas, más densas, con mucho tránsito y más transitables. En 2016, el transporte representó 1,63 toneladas en Japón, frente a las 5,22 toneladas de Estados Unidos, es decir, más del triple.

Los mapas de la costa este del Reino Unido y de Estados Unidos muestran claramente cómo las partes densamente pobladas de ciudades como Nueva York, Filadelfia y Londres emiten mucho menos carbono por habitante que el resto de la expansión circundante. El Centro para las Ciudades del Reino Unido estimó que las personas que viven fuera de las ciudades emiten un 50% más de carbono que las que viven dentro de ellas.

En 2020, la población de California se redujo por primera vez desde que se tienen registros. La pandemia fue el último factor que animó a la gente a huir de las caras y templadas ciudades californianas -algunas, como San Francisco, con un transporte público decente y viviendas relativamente densas- a ciudades más asequibles del cinturón del sol como Atlanta, Phoenix y Dallas, dependientes de los coches y del aire acondicionado hambriento de energía. En las dos últimas décadas, la población de Atlanta ha aumentado casi un 50%. Houston es ahora la tercera o cuarta ciudad más grande de Estados Unidos. Phoenix ha pasado de ser la 99ª más poblada en 1950 a la 5ª en la actualidad. Esa dependencia de los coches y del aire acondicionado contribuye al desastre medioambiental.

Además, las casas nuevas están mucho mejor aisladas que las antiguas. Las facturas de calefacción o refrigeración en una PassivHaus alemana, vivienda diseñada para mantenerse a la temperatura adecuada sin utilizar energía adicional, pueden ser de unos pocos dólares al mes: una PassivHaus en Oregón se mantuvo 30 grados Fahrenheit por debajo de las temperaturas exteriores durante la reciente ola de calor, sin aire acondicionado. Los bloques de pisos son más ecológicos que las casas unifamiliares, porque cada vivienda tiene menos superficie exterior para ganar o perder calor. Y las nuevas viviendas pueden construirse con cero emisiones netas de carbono, con pagos por reforestación u otros medios para mejorar el medio ambiente. Las nuevas viviendas pueden ayudar enormemente al medio ambiente.

El aumento de los ingresos hace que la gente quiera casas más grandes. Pocos volverían con gusto a tener ocho miembros de una familia hacinados en una vivienda de 1900 de dos habitaciones. Si las ciudades transitables prohíben las viviendas nuevas, sus habitantes se trasladarán a lugares más asequibles, como Atlanta, que construyen casas más grandes y con más emisiones de carbono, conducen más y emiten mucho más carbono del que emitirían si tuvieran la libertad de vivir donde muchos de ellos realmente quisieran.

Rascando sólo la superficie

Una vez que se ven los efectos de la escasez de vivienda en cosas tan dispares como la obesidad, la fertilidad, la desigualdad, el cambio climático y el crecimiento de los salarios, se empiezan a ver en todas partes. Scott Sumner y Kevin Erdmann han argumentado, por ejemplo, que la "burbuja" inmobiliaria que precedió a la crisis financiera de 2008 no fue realmente una burbuja después de todo. De hecho, sugieren que los precios de la vivienda estaban subiendo racionalmente porque se estaban construyendo muy pocas casas en los lugares a los que la gente más quería mudarse, y no por una especulación irracional. La crisis subsiguiente fue causada por un diagnóstico erróneo de este problema, ya que la Reserva Federal subió los tipos de interés en un intento equivocado de "pinchar la burbuja". En apoyo de este punto de vista, los precios han vuelto a superar su pico de "burbuja", sin que haya señales inminentes de caída.

La escasez de viviendas también podría haber empeorado la situación de Covid. El hacinamiento favorece la aparición de enfermedades, incluido el Covid, ya que las personas hacinadas en las mismas casas pueden contagiarse mutuamente. En contra de la intuición, una mayor densidad puede significar menos hacinamiento, ya que hay más casas para repartir. Es demasiado pronto para asegurarlo, pero es posible que con el tiempo sepamos que la oferta de viviendas desempeñó un papel importante durante la pandemia de Covid, ya que las ciudades más superpobladas sufrieron peores brotes.

Es posible que incluso las guerras políticas y culturales que se libran en muchos países occidentales tengan sus raíces en la escasez de vivienda, como argumentaba un reciente informe para The Economist. Las elecciones en el mundo anglosajón están cada vez más divididas entre los ciudadanos relativamente prósperos y bien educados de las ciudades y sus suburbios, por un lado, y los habitantes del resto del país -zonas rurales y pueblos económicamente deprimidos- que se resienten de la percepción de que el sistema está amañado a favor de los ya acomodados. Los británicos y los franceses que viven en zonas donde los precios de la vivienda están estancados son más propensos a votar por el Brexit o el Frente Nacional, respectivamente.

Muchos jóvenes han tenido que retrasar la formación de familias y a menudo aceptan trabajos mal pagados e inseguros que apenas pueden cubrir el alquiler y los costes de vida como precio por vivir en ciudades culturalmente atractivas. Ven las oportunidades limitadas y el crecimiento apenas perceptible. Mientras tanto, las generaciones mayores se sientan en propiedades que valen muchas veces más de lo que pagaron y, atrapados en una mentalidad de suma cero, a menudo priorizan la protección de sus propios barrios sobre la necesidad de construir más viviendas. ¿Se puede culpar a los jóvenes que están resentidos con los mayores, y con el propio sistema económico de Occidente, cuando esto es lo que les ofrece?

Si todo esto tiene solución, sugerimos que es poco probable que se gane mediante un "tira y afloja" político de suma cero. Los países occidentales podrían mejorar su situación en billones de dólares si resolvieran su escasez de vivienda. Una solución bien diseñada puede repartir esas ganancias lo suficientemente amplio como para que todos salgan ganando, incluyendo a las personas que actualmente se oponen a los esfuerzos existentes para construir más, lo que les haría empeorar su situación.

Hemos sugerido una posibilidad en otro lugar: una democracia radicalmente localizada que permita a las calles individuales optar por una mayor densidad votando por ella. No se construiría en ningún lugar en el que la mayoría no optara por ello, pero las calles que votaran a favor de una mayor densidad se volverían extremadamente valiosas, por lo que habría un gran incentivo para que los propietarios de viviendas en zonas de alta demanda votaran a favor de una mayor densidad.

Pero si este u otro enfoque es la mejor solución no es la cuestión clave. Lo que importa es que la escasez de vivienda puede ser el mayor problema de nuestra época, y resolverlo debe convertirse en la máxima prioridad de todos. Y por muy importante que sea, debemos ser cautelosos y no dejar que se trivialice políticamente: la desastrosa politización de las vacunas Covid en Estados Unidos pone de manifiesto el peligro que supone. Una solución creativa y discreta que convierta este juego de suma cero en uno de suma positiva tiene más posibilidades. En un tira y afloja, a menudo es sorprendente lo lejos que se puede llegar si se tira de la cuerda hacia un lado.

Si estamos en lo cierto, significa que la solución de este problema podría mejorar la vida de todo el mundo mucho más de lo que se cree, no sólo abaratando las viviendas, sino ofreciendo a la gente mejores empleos, una mejor calidad de vida, comunidades más cohesionadas, familias más numerosas y vidas más sanas. Incluso podría dar nuevas razones para ser optimistas sobre el futuro de Occidente.


Sam Bowman es editor de Works in Progress y Director de Política de Competencia del International Center for Law and Economics. Puede seguirlo en Twitter aquí. John Myers es cofundador de las campañas London YIMBY y YIMBY Alliance en el Reino Unido. Puede seguirlo en Twitter aquí. Ben Southwood es redactor de Works in Progress y recientemente ha sido jefe de Vivienda, Transporte y Espacio Urbano en Policy Exchange. Ha recibido dos becas de Emergent Ventures. Puede seguirlo en Twitter aquí.