Mercado de vivienda y modelos de intervención [Artículo en curso]

Descripción y mapeado de las dinámicas del mercado de vivienda, y políticas públicas de intervención disponibles.

Posted by on 2021-11-01 14:46

El alquiler es el mayor detractor de renta en todo Occidente, especialmente para aquellas rentas cercanas a la mediana. Si uno presta atención a las publicaciones sobre políticas para el mercado de alquiler, o incluso documentos publicados por fondos inmobiliarios, observará que casi siempre se alude a la necesidad de que el alquiler no exceda del 33% de la renta del inquilino.

La perspectiva del arrendador y el arrendatario

Desde el punto de vista del arrendador, el porcentaje de renta detraído del arrendatario está íntimamente ligado al riesgo. Un arrendador con poca renta disponible se verá muy incentivado a mudarse a un inmueble cuyo precio sea menor, y un arrendador sin capacidad de ahorro, es un arrendador con un elevado riesgo de impago, especialmente en España, con un mercado laboral tan inestable.

Para el arrandatario, naturalmente que maximizar su renta disponible y su ahorro son el incentivo natural. Mayor renta disponible implica mayor bienestar material, y mayor ahorro implica menor riesgo de caer en situaciones de necesidad ante eventualidades, lo cual no sólo tiene una interpretación material, sino que afecta a la salud mental del individuo.

Arrendador y arrendatario integrados con el resto de la sociedad

Desde un punto de vista colectivo surgen varias tensiones:

En primer lugar, es interesante que los arrandatarios, especialmente aquellos con rentas modales, dispongan de cuanta mayor renta mejor, ya que podrán permitirse un mayor gasto, que probablemente repercutiría con fuerza en la economía local, ya sea ocio, hostelería, o simplemente comprando productos con mayor márgen de beneficio en supermercados y comercio local.

Facilitar el consumo y el ahorro de los grupos de renta modal reduce la elasticidad de la demanda de otros bienes y servicios, y suaviza los efectos de una economía tan inestable como la española.

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Por otro lado, la estabilidad macroeconómica puede verse afectada por el aumento del gasto en alquiler de determinados hogares, y en particular por su concentración en colectivos con escasa capacidad de ahorro y una mayor propensión al consumo.

El incremento de los precios del alquiler reduce para estos hogares la demanda de otros bienes de la cesta de consumo y puede aumentar la proporción de hogares cuyo consumo se encuentra restringido por su nivel de renta corriente. Este cambio en la composición del gasto de los hogares puede, a su vez, aumentar la sensibilidad del consumo agregado y de la actividad económica ante posibles cambios abruptos en la posición cíclica de la economía.

A su vez, un mayor ahorro de los arrendatarios puede traducirse en mayor inversión siempre y cuando exista el clima adecuado para ello (asignatura pendiente para España), y, en general, reduce mucho la fragilidad de la sociedad ante eventos catastróficos, como pueden ser una pandemia.

De canalizar este ahorro en inversión, significa que existe mayor facilidad para la expansión de empresas locales, la captación de capital para nuevas empresas, o simplemente competir con empresas extranjeras. El aumento de las tasas de ahorro privado no es condición suficiente, pero sí necesaria para que esta dinámica se ponga en marcha.

Alguien podría argumentar que la transferencia de renta del arrenatario al arrendador ya puede poner en marcha estos dos últimos efectos. Además de que la mayoría de los propietarios en España son particulares.

Sin embargo, existen los siguientes problemas para este punto de vista:

El primero, es que al concentrarse el capital, se reduce el abanico o variedad de inversiones que se ejecutan, simplemente por una cuestión cognitiva, de capacidad de cálculo. Un inversor inmobiliario invertirá en inmobiliario, y un pequeño abanico de opciones que es capaz de evaluar. Multiplicar el número de inversores implica multiplicar el abanico de opciones donde se deposita inversión en una sociedad, con más inversores dispuestos a asumir mayores riesgos, o cuya expectativa de retorno sea a muy largo plazo, etc. Es simplemente un juego de probabilidad.

El segundo, es que llegado a un cierto nivel de renta el aumento del consumo no es proporcional, de tal forma que diversificar el ahorro y la renta es interesante a nivel colectivo si queremos ese impacto en la economía local.

En tercer lugar, dicha concentración hace a la sociedad más frágil, ya que el ahorro es un elemento que aporta tranquilidad y capacidad de sobreponerse a eventualidades. Si el ahorro se concentra, significa que ante una eventualidad habrá más individuos que necesitarán de caridad o intervención estatal para no caer en situaciones de calamidad.

Si el ahorro ya está en manos de quien lo necesita, nadie tiene que gestionar ni calcular quién lo necesita, y por qué.

La vivienda como competidor financiero

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De manera complementaria, un mayor atractivo de la inversión en alquiler de vivienda, en un contexto de reducidas rentabilidades de la inversión en activos financieros, podría tener consecuencias en la estabilidad financiera de la economía. Este riesgo macrofinanciero emerge por la posible conexión entre los precios de la vivienda y el rendimiento de la inversión en alquiler residencial. En concreto, una mayor concentración de la inversión en activos inmobiliarios, destinados, por ejemplo, al alquiler de vivienda, podría acelerar el incremento de los precios inmobiliarios y, potencialmente, el crédito hipotecario.

En España hay, tradicionalmente, una escasa cultura financiera. El ahorro de las generaciones del Baby Boom ha ido tradicionalmente a parar a depósitos a plazo, fondos de entidades bancarias y el inmobiliario.

Muchos particulares comparan las rentabilidades de la vivienda y de los otros dos tradicionales productos y se decantan por la primera porque, incluso aunque su rentabilidad sea nula, se percibe como un seguro para la jubilación, por las rentas que otorga y porque es tangible, y se puede hacer uso de ella en caso de necesidad, ya sea por el propietario o por un familiar.

Esto implica que el mercado español de vivienda siempre está recalentado. Siempre es objeto de inversión, incluso aunque su rentabilidad sea nula, presionando los precios al alza.

[Pag 14 Encuesta Financiera de las familias 2017 BDE]

Respecto al final de 2014, el porcentaje de hogares que poseían otras propiedades inmobiliarias aumentó hasta finales de 2017 de forma sustancial para casi todos los grupos de hogares, exceptuando los hogares cuyo cabeza de familia era menor de 35 años y los hogares del cuartil más bajo de la distribución de la riqueza neta. El aumento de la tenencia fue sustancial para los hogares entre los percentiles 80 y 90 de la distribución de la renta. El valor mediano de estas propiedades referido al conjunto de hogares que las poseían se incrementó un 2,6 %, debido fundamentalmente al aumento del valor de las propiedades que poseían los hogares por encima del percentil 75 de la distribución de la riqueza neta.

Este efecto de concentración de propiedades en manos de rentas altas (incluyendo a funcionarios y jubilados) tiene efectos evidentes en el conjunto de la economía ya que se trata de transferencias de renta que provienen de trabajadores con decreciente renta disponible y capacidad de ahorro.

Los cambios recientes en la propiedad que se observan en los registros de vivienda ya aventuran que las nuevas generaciones no pueden afrontar la compra. Los particulares están siendo poco a poco reemplazados por empresas, por lo tanto incluso aunque los actuales propietarios no agregen más presión al mercado, los potenciales compradores de las nuevas generaciones no van a ver sustanciales caídas de precio, no pudiendo ajustarse el precio de las propiedades a sus niveles (más bajos) de ahorro.

Aquí la política de vivienda por sí sola no es suficiente, haría falta facilitar el ahorro, haciendo que el acceso a otros instrumentos financieros fuese más fácil y barato, de esta forma se desincentiva a particulares a enterrar dinero en vivienda incluso cuando no es rentable.

Facilitar la movilidad de desempleados hacia donde haya empleo

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En ocasiones, la demanda de una mayor intervención en el mercado del alquiler residencial se ha justificado también por motivos de estabilidad macrofinanciera de la economía.

En concreto, la escasez de oferta de vivienda en alquiler plantea retos para un funcionamiento eficiente del mercado de trabajo, al dificultar la movilidad de los trabajadores, particularmente de los jóvenes. Así, un mayor peso relativo de la vivienda en alquiler, en relación con la vivienda en propiedad, entre los hogares activos facilitaría la movilidad de los desempleados hacia aquellos lugares donde se creen nuevos empleos o existan vacantes entre los empleos ya existentes

En España, después de la crisis financiera de 2008 el aumento de stock de vivienda (especialmente de bajo coste) se ha visto muy afectado, asi que cualquier región en España cuya actividad económica y demanda de trabajadores aumente, puede encontrarse en la situación de no poder alojar a esos trabajadores, o no que las rentas de los trabajadores no sean competitivas con respecto a los precios del alquiler.

En empresas del sector servicios puede ser un problema, pero puede solventarse con nuevas sedes en otras localizaciones, teletrabajo, o simplemente absorviendo parte del coste contra el márgen de beneficio.

En sectores como la industria esto puede presentar graves problemas para la operativa de la empresa, ya que los trabajadores en operaciones rara vez pueden teletrabajar, y la industria tiende a ser un sector de alto volumen con márgenes comedidos, con acuerdos comerciales a medio y largo plazo, que encorsetan mucho las opciones de estas empresas.

Incluso aunque dichas empresas tuviesen ahorro ocioso que pudiesen usar para financiar la construcción de vivienda para sus trabajadores, los plazos son demasiado largos, por no hablar de que vigilar el mercado inmobiliario y construír vivienda son dos actividades que están muy alejadas del core de la mayoría de las empresas.

La necesidad de vivienda ociosa

Un mercado de vivienda donde la oferta y la demanda están muy ajustadas, es muy eficiente de cara a los propietarios de vivienda pero potencialmente perjudicial para el resto de la economía, no sólamente por una cuestión del precio, sino que aumentos significativos de la demanda de trabajadores no pueden acomodarse en un mercado tal, y necesitan de un mercado de la vivienda donde la oferta pueda absorver estos incrementos con facilidad.

De lo contrario, el mercado puede tardar mucho tiempo en siquiera computar la señal de que existe un incremento de la demanda, años en ejecutar las obras, para, al final, llegar a un nuevo punto de equilibrio, donde un nuevo aumento de la demanda reproducirá este problema.

Mientras todo esto sucede se generan externalidades negativas que se cargan sobre el resto de la economía.

Por este motivo, cuando se habla de penalizar la vivienda vacía, hay que tener mucho cuidado, ya que hay que saber por qué está vacía, dónde se sitúa esta vivienda, y sobre todo ¿en qué contexto se sitúa? ¿Hay crecimiento poblacional? ¿Hay mucho o poco stock de vivienda vacía? ¿Qué parámetros usamos para definir todas estas variables?

Modelos de intervención

  1. Controles de precios.
  2. Oferta pública de alquiler.
  3. Incentivos a la inversión privada.
  4. Limitación del gasto en vivienda de determinados colectivos.

Efectos de los controles de precios

TOCAR TEMA DE BIENES NO TRANSABLES

Predichos por la teoría

  1. Negativos
    1. Sobre la inversión
      1. Desincentivos a la construcción de vivienda.
      2. Desincentivos al mantenimiento del parque regulado.
    2. Sobre la mobilidad
      1. Concentración ineficiente de la fuerza laboral allí donde está el parque regulado.
      2. Incrementos del gasto requerido para los desplazamientos, al desincentivar el cambio de vivienda si se abandona el mercado regulado.
    3. Sobre la demanda agregada
      1. El aumento de precios en el parque no regulado (para compensar la menor rentabilidad del regulado) puede llegar a minorar la demanda agregada de otros bienes y servicios.
  2. Positivos
    1. Económicos
      1. Reduce la incertidumbre de precios futuros en inquilinos, afectando a sus decisiones sobre trabajo, consumo e inversión.
    2. Sociales
      1. Al no enfrentarse a la inesperada necesidad de desplazarse, los hogares son más propensos a invertir en la comunidad, y no deben comenzar de nuevo a tejer relaciones sociales locales. Es decir, favorece la acumulación de capital social, que a su vez tiene numerosas externalidades positivas.

Los negativos pueden resumirse en que genera beneficios a corto plazo, pero perjuicios a medio y largo plazo, ya que los propietarios se deshacen de los inmuebles, se desincentiva la construcción de nueva vivienda y el mantenimiento.

La población se concentrará artificialmente allí donde las rentas de alquiler sean más bajas (en mercados segmentados), reduciendo la movilidad de la fuerza laboral entre ciudades, o generando más gasto en desplazamientos en individuos y ayuntamientos.

Las viviendas no incluídas en los controles aumentan su precio para compensar la rentabilidad del parque controlado, especialmente durante shocks de oferta, generando un efecto de detracción neta en el consumo agregado de otros bienes o servicios.

Entre los positivos se encuentran la minoración de los efectos que un mercado no competitivo como el del aquiler genera.

La relación entre el arrendador y arrendatario es muy asimétrica, ya que el arrendador tiene mayor capacidad de fijar precios al ser un mercado con elevados costes de búsqueda (a pesar de los portales online, hay que desplazarse y realizar muchos trámites) y movilidad, y el arrendatario no tiene forma de asegurar los precios futuros.

Los mecanismos de fijación de precios reducen la incertidumbre del arrendatario, con efectos beneficiosos sobre las decisiones laborales, de consumo, inversiones, etc.

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Observados empíricamente

  1. Negativos 1.1 Económicos 1.1.1. A largo plazo minoran la oferta de alquiler, bien sea por descenso en la incorporación de nueva oferta, o por modificación de la composición de los inmuebles para escapar de la regulación. 1.1.2. Se reducen las inversiones en mantenimiento o renovación (excepto si la reforma permite que el precio escape de la regulación). 1.1.3. Reducción de la movilidad laboral, pues los inquilinos naturalmente prefieren mantener un alquiler a precio inferior al de mercado. 1.1.4. Asignación ineficiente del espacio por temor a la pérdida del precio regulado, resultando en familias que crecen con viviendas pequeñas, y familias que decrecen en viviendas grandes. 1.1.5. Incrementos de precios en las viviendas que quedan fuera de la regulación, especialmente cuando hay escasez de oferta. ==¿Podría esto afectar a la demanda agregada a través de la renta disponible? ¿Qué efectos tendría a nivel local?== 1.2 Sociales 1.2.1. Tiende a incrementar la segmentación de la población por status socioeconómico, al concentrarse en determinados colectivos o zonas de las ciudades. 1.2.2. Hay evidencia de correlación negativa entre las tasas de delincuencia y la intervención en los precios en Cambridge (MA), que seguramente esté relacionada con la formación de guetos.
  2. Positivos 2.1 Económicos 2.1.1. Limita los precios en el corto plazo de forma efectiva 2.2 Sociales 2.2.1. ==No se menciona la acumulación de capital social==
  3. Otros efectos 3.1. Aumentos en las demoliciones de antiguas viviendas de pequeño tamaño en Alemania, con intención de escapar de la regulación (al aplicarse a inmuebles pre-2014), pero que construyen con mayor densidad. 3.2. Mayor burocracia, ya que son medidas inevitablemente arbitrarias, y el control es muy complejo. 3.2.1. ¿Qué es una vivienda equiparable? Hay que definirla para establecer precios de referencia. 3.2.2. ¿Qué es un mercado de alquiler tensionado? 3.2.3. ¿Qué umbrales de precios usamos? ¿Por qué? ¿Cómo los calculamos? 3.2.4. Controlar el mercado y sancionar es complejo, costoso, y por tanto subóptimo, lo que lleva a un aumento de la litigiosidad entre propietarios e inquilinos.

Intervención directa sobre la oferta

Provisión pública de alquiler residencial

  1. Positivos 1.1. Económicos 1.1.1. Afecta directamente a la renta disponible y el ahorro de los inquilinos, lo que a su vez puede revertir en la economía local. 1.1.2. Si el sistema consigue pasar del break-even puede contribuír a las arcas públicas. Sólo es posible si el sistema también alquila a rentas elevadas que subvencionen las rentas más bajas. 3.2. Sociales 3.2.1. Puede facilitar la integración de minorías y la mobilidad social, al tener control sobre los perfiles de inquilino, pudiendo establecer cuotas dentro de las promociones/edificios para dichos perfiles. También funciona como mecanismo activo anti-guettos. 3.2.2. De ser universal, facilita la acumulación de capital social, que es también importante para la mobilidad social, al coexistir diferentes perfiles dentro de un mismo edificio/promoción, y no expulsar a los inquilinos de mayor edad y/o renta.
  2. Negativos 2.1. Económicos 2.1.1. Elevado CAPEX y OPEX (reducible con colaboraciones público-privadas) si se toman en cuenta los criterios de volumen y distribución. 2.2. Sociales 2.1.1. Sin volumen y variación geográfica, se incentiva la creación de Guettos. 2.1.2. Sin volumen y variación geográfica, puede desincentivar la mobilidad laboral ya que el inquilino percibiría el riesgo de perder un alquiler por debajo del precio de mercado.

La Pública tiene elevado capex y opex, además de dificultades en el cálculo económico. Tiene que ser extensa en volumen y geografía para no afectar a la mobilidad laboral, y admitir hasta rentas bastante más allá de la modal para no crear guettos.

Aunque no se creen guettos, se puede generar estigma en los inquilinos si los empleadores perciben al iniquilino como proveniente de una zona conflictiva, generando un problema social.

Por ello es importante incorporar un amplio espectro de rentas.

Tres forma de fijar los precios:

  1. En función de los costes de adquisición y/o de rehabilitación, para sufragar el mantenimiento y la gestión.
  2. En función
En mi opinión, el mejor y más exitoso modelo de provisión pública de alquiler es el vienés. Aquí algunos recursos sobre este modelo.

==releer para subsdios a la oferta y demanda==

Subsidios a la oferta tienden a trasladarse a los precios incluso a corto plazo.

Intervención indirecta sobre el mercado

Impuestos a las viviendas vacías

Los mercados requieren de viviendas vacías para poder funcionar con normalidad, ya que el encuentro entre inquilino y propietario tiene sus costes. No hay un encaje automático e inmediato.

Establecer qué es una vivienda vacía y qué no es arbitrario.

Los costes imputados a viviendas vacías tienen a trasladarse los nuevos inquilinos.

Si no está indexado a una medición de tensión del mercado, penaliza los mercados donde hay más oferta que demanda.

De nada sirve penalizar las viviendas vacías si no se hace atractiva la incorporación de nueva oferta.

Bibliografía

  1. Revisión de políticas públicas sobre el mercado de alquiler del Banco de España: https://repositorio.bde.es/bitstream/123456789/10448/1/do2002.pdf

  2. Cambios en la propiedad de la vivienda en España desde 2015 por ElDiario.es https://www.eldiario.es/economia/tres-viviendas-registradas-espana-grandes-propietarios_1_7278813.html | https://archive.md/91EA5

  3. Encuesta financiera de las familias de 2017 del Banco de España: https://www.bde.es/bde/es/areas/estadis/estadisticas-por/encuestas-hogar/relacionados/Encuesta_Financi/eff_2017.html